przez Administrator 
Ostatnia nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie w 2023 roku wprowadziła zmiany do przepisów dotyczących samowoli budowlanej. Sprawdźmy, jakie są kary za samowolę budowlaną, jakie są koszty jej legalizacji i w jakim okresie dochodzi do przedawnienie samowoli budowlanej.
Samowola budowlana – co to jest?
W polskich przepisach prawa na próżno szukać określenia samowola budowlana. Analizując obowiązujące przepisy można jednak stwierdzić, że samowola budowlana to każdy obiekt, który został wzniesiony w sposób niezgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami. Będzie to zatem:
- obiekt budowlany wzniesiony bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia,
- obiekt wzniesiony mimo wydania sprzeciwu do zgłoszenia,
- rozbudowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Decyzję o tym, czy dany obiekt zostanie uznany za samowolę budowlaną jest decyzja powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (w przypadku obiektów, dla których pozwolenia na budowę wydaje starostwo powiatowe) lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (gdy pozwolenia na budowę wydaje urząd wojewódzki). Urząd decyzję wydaje na podstawie danych zebranych przez inspektora nadzoru budowlanego, którego zadaniem jest sprawdzenie zgodności budowy z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi.
Samowola budowlana i co dalej?
Jeśli budowa obiektu zostanie uznana za samowolę budowlaną, to urząd nadzoru budowlanego wydaje nakaz wstrzymaniu budowy. W tej sytuacji inwestor musi wstrzymać budowę, złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej wraz z wszystkimi niezbędnymi dokumentami oraz uiścić opłatę legalizacyjną. Jeśli budowa nie zostanie wstrzymana i inwestor nie rozpocznie procedury legalizacyjnej, to urząd nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki obiektu budowlanego oraz nałożyć karę grzywny.
Wysokość kary za samowolę budowlaną wynosi od kilkudziesięciu tysięcy do nawet miliona złotych. Co ważne, jeśli inwestor nie wykona rozbiórki, to zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, urząd może nałożyć na niego karę wielokrotnie. Druga kara będzie dziesięciokrotnie wyższa niż pierwsza, a kolejna, jeśli obiekt nadal nie zostanie rozebrany – pięciokrotnie.
Może się wydawać, że kary za samowolę budowlaną są bardzo wysokie, ale i tak nowelizacja prawa budowlanego usunęła karę ograniczenia lub pozbawienia wolności do lat 2, gdyby inwestor zlekceważył nakaz rozbiórki obiektu budowlanego.
Legalizacji samowoli budowlanej – jak to załatwić?
Jak wyżej wspomniano, w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego wyda nakaz wstrzymania budowy obiektu budowlanego, kontynuacja budowy jest możliwa tylko wtedy, gdy samowola budowlana zostanie zalegalizowana. Procedura legalizacyjna wymaga złożenia w urzędzie stosownych dokumentów, do których należą przede wszystkim:
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- projekt budowlany obiektu (w trzech egzemplarzach),
- oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane.
Inwestor ma również obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość zależy od rodzaju obiektu budowlanego oraz tego, czy jego budowa wymagała zgłoszenia czy pozwolenia na budowę. W przypadku zgłoszenia wysokość opłaty legalizacyjnej waha się pomiędzy 2 a 5 tys. złotych. Natomiast w przypadku budowy obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę opłata legalizacyjna jest wyliczana na podstawie przemnożenia 500zł przez 50 oraz przez współczynniki określone w ustawie.
Legalizacja samowoli budowlanej dla starszych budynków
Ustawodawca przewidział nieco krótszą ścieżkę legalizacji samowoli budowlanej dla budynków, które mają co najmniej 20 lat. Mogą z niej skorzystać jednak tylko właściciele budynków, co do których w przeszłości nie było wydanej decyzji dotyczącej rozbiórki ani nie było wszczęte postępowanie związane z samowolą budowlaną. Jeśli te warunki są spełnione, to właściciel obiektu budowlanego może skorzystać z procedury uproszczonej, a zatem przedstawić następujące dokumenty:
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- geodezyjna inwentaryzacja obiektu,
- ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, która potwierdza, że budynek nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia mieszkańców oraz może być bezpiecznie użytkowany.
Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?
Nowelizacja prawa budowlanego usunęła zapisy dotyczące przedawnienia samowoli budowlanej, które następowało po 5 latach od nielegalnego wybudowania budynku. W świetle aktualnego prawa, w celu uniknięcia nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, konieczna jest legalizacja samowoli budowlanej. Jedynym ułatwieniem jest możliwość skorzystania z procedury uproszczonej przy legalizacji budynków mających co najmniej 20 lat, ale jak wyżej wspomniano, aby było to możliwe, konieczne jest spełnienie określonych warunków.
Czy samowola budowlana się opłaca?
Jak widać legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, ale wiąże się ona z karami, których wysokość znacznie przekracza koszty związane z procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. Wszystko zatem wskazuje na to, że lepiej przejść procedurę uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z prawem lub zgłosić budowę obiektu budowlanego, który tego wymaga, niż później wszczynać procedurę, dzięki której można zalegalizować samowolę budowlaną.
Zakup samowoli budowlanej – czym to grozi?
Zakup budynku, który był wzniesiony niezgodnie z prawem nie zwalnia z odpowiedzialności za samowolę budowlaną. Okolicznością łagodzącą nie jest również brak świadomości, że budynek został wzniesiony nielegalnie. W takiej sytuacji musi on przejść przez procedurę legalizacji samowoli budowlanej, jeśli nie chce, by organ nadzoru budowlanego wydał nakaz rozbiórki. Planując zakup domu warto zatem dokładnie sprawdzać jego dokumenty, by realizacja marzeń o własnym domu nie okazała się koszmarem.
